UTILIZAÇÃO DO SALDO DE FGTS:

MEDIDAS JUDICIAIS PARA DESBLOQUEIO DA CONTA VINCULADA PARA REFORMA OU QUITAÇÃO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL CONTRATADO FORA DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (“SFH”)

Como é sabido, atualmente, são poucas as hipóteses legais que permitem a movimentação da conta do trabalhador vinculada ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (“FGTS”). Nos termos da legislação vigente (Lei n. 8.036/90), é permitida a utilização do saldo do FGTS, por exemplo, nas situações de demissão sem justa causa, concessão de aposentadoria pela Previdência Social, falecimento do empregado, financiamento de imóvel para moradia própria, dentre outras hipóteses.

Especificamente no caso de financiamentos contratados para aquisição de moradia própria, a legislação prevê, em sua literalidade[1], que o saldo do FGTS pode ser sacado para:

1. Pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional concedido no âmbito do SFH;

2. Liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento imobiliário, observadas as condições estabelecidas pelo Conselho Curador, dentre elas a de que o financiamento seja concedido no âmbito do SFH; e

3. Pagamento total ou parcial do preço de aquisição de moradia própria, ou lote urbanizado de interesse social não construído.

Apesar de haver outras condições a serem observadas para a utilização do saldo do FGTS para aquisição de imóvel próprio[2], a principal restrição decorre, atualmente, da obrigação de que o financiamento do imóvel tenha sido contratado no âmbito do SFH.

Em linhas gerais, o SFH nada mais é do que um programa de financiamento habitacional do governo, destinado “a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população[3]”. Assim, por se tratar de modalidade de financiamento com destinação específica, o acesso ao SFH é limitado, abrangendo financiamento de imóveis cujo valor de aquisição não supere o limite previsto em lei – atualmente, de R$ 1.500.000,00.

Em termos práticos, então, considerando a literalidade da lei, a utilização do saldo do FGTS para quitar financiamento de imóveis seria bastante restrita, abrangendo apenas contratos de financiamento que tenham sido formalizados no SFH. Nesse contexto, tem sido cada vez mais comum a Caixa Econômica Federal (“CEF”) negar pedidos de saque do FGTS para quitação de financiamentos, quando a modalidade de financiamento está fora do SFH – o posicionamento da CEF segue, dessa forma, o que dispõe a Lei nº 8.036/90.

Ocorre que, apesar de essa restrição estar, de fato, prevista em lei, o Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) vem consolidando, de forma reiterada, o entendimento de que deve ser autorizado o saque do FGTS para quitação de contratos de financiamento de imóvel próprio, independentemente do financiamento estar, ou não, no âmbito do SFH. Há diversos e recentes julgados sobre o tema, havendo uma tendência bastante favorável no STJ e nos Tribunais Regionais Federais[4], no sentido de que a intenção da legislação é assegurar o direito fundamental à moradia, admitindo-se, assim, o levantamento do saldo da conta vinculada ao FGTS mesmo nos casos de contratos firmados fora do SFH.

Na mesma linha, existem decisões no sentido de que a liberação dos valores depositados na conta vinculada ao FGTS não se restringe ao caso de aquisição de moradia própria no âmbito do SFH, mas pode ser estendido à situação de reforma de imóvel próprio, ainda que a operação tenha sido realizada fora do mencionado sistema de financiamento, desde que preenchidos os requisitos legais para tanto.[5]

Considerando esse entendimento jurisprudencial, que ainda não tem sido acatado pela CEF, é recomendável que eventuais interessados em quitar financiamento de imóvel próprio ou mesmo reformar o imóvel, com utilização do saldo do FGTS, recorram ao Poder Judiciário, buscando valer a equiparação dos contratos celebrados dentro do SFH com os demais contratos de financiamento de bem imóvel. Apesar de ainda não haver uma decisão definitiva sobre o tema, com efeito vinculante, há uma tendência de que, com a evolução do tema, os Tribunais Superiores (STJ e STF) formalizem, em caráter amplo e irrestrito, o entendimento que já está prevalecendo.

Colocamo-nos à disposição para maiores esclarecimentos sobre o tema.

Atenciosamente,

Tambasco Bruno Advogados

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[1] Conforme art. 20, da Lei n. 8.036/90, a conta vinculada do trabalhador no FGTS poderá ser movimentada nas seguintes situações:

“V - pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), desde que:

a) o mutuário conte com o mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes;

b) o valor bloqueado seja utilizado, no mínimo, durante o prazo de 12 (doze) meses;

c) o valor do abatimento atinja, no máximo, 80 (oitenta) por cento do montante da prestação;

VI - liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento imobiliário, observadas as condições estabelecidas pelo Conselho Curador, dentre elas a de que o financiamento seja concedido no âmbito do SFH e haja interstício mínimo de 2 (dois) anos para cada movimentação;

VII – pagamento total ou parcial do preço de aquisição de moradia própria, ou lote urbanizado de interesse social não construído, observadas as seguintes condições:

a) o mutuário deverá contar com o mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes;

b) seja a operação financiável nas condições vigentes para o SFH;” [2] Basicamente, as demais condições são: (1) comprovação de trabalho pelo período de três anos sob o regime do FGTS; (2) prova de que o imóvel financiado se destina a moradia própria; e (3) prova de que o beneficiário do financiamento não possui outro bem imóvel.

[3] Resolução nº 4.676/2018, do Banco Central do Brasil.

[4] A título exemplificativo, podem ser citados: Ap. nº 0003819-26.2004.4.03.6000, Rel. Desembargador Hélio Nogueira, 02ª Turma, Tribunal Regional Federal da 3ª Região (“TRF3”), julgamento em 22/08/2017; REsp. nº 1251566/SC, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, 02ª Turma, STJ, julgamento em 14/06/2011; REsp. nº 711100/RS, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, 02ª Turma, julgamento em 2111/2006.

[5] Vide decisão na APELAÇÃO CÍVEL Nº 2007.35.00.022440-7/GO.